Нужно ли межевание, если есть кадастровый номер? Разбираемся в тонкостях

В этой статье разберем, в каких случаях межевание необходимо, даже если у участка есть кадастровый номер, и как избежать рисков.

Не всегда. Раньше (до 2008 года, а в некоторых случаях и позже) участки ставили на кадастр упрощенно – без точного определения границ. Такой учет назывался «декларативным»: владелец сам указывал площадь и примерные границы, а Росреестр вносил данные без геодезических измерений.

Что это значит на практике?

• В ЕГРН может быть запись: «Границы участка не установлены» или «Координаты определены с низкой точностью».
• Участок числится в кадастре, но юридически его границы не защищены – соседи могут оспорить их в суде.
• Без межевания невозможно разделить участок, объединить с другим или узаконить прирезку.

Пример из практики:
Клиент обратился в Кадастровый центр «Земля», чтобы продать дачу. В выписке ЕГРН был кадастровый номер, но при проверке оказалось, что границы не соответствуют реальности – соседний участок «наезжал» на 2 метра. Покупатель отказался от сделки, пока границы не уточнили через межевание.

По закону (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости») межевание не является обязательной процедурой, если участок уже стоит на кадастре. Но есть случаи, когда без него не обойтись:

✅ 1. Участок будет участвовать в сделке (продажа, дарение, наследство)

• Нотариусы и банки требуют выписку с точными границами, особенно если участок переходит к новому владельцу.
• Без межевания могут возникнуть проблемы с оформлением ипотеки.

✅ 2. Споры с соседями
Если сосед самовольно передвинул забор или претендует на часть вашей земли, только межевой план станет доказательством в суде.

✅ 3. Раздел или объединение участков

• Хотите разделить участок между наследниками? Нужно межевание.
• Планируете присоединить «бесхозную» землю? Тоже нужно межевание.

✅ 4. В ЕГРН есть пометка «Без координат границ»
Это значит, что участок учтен условно, и его границы могут быть оспорены.

Межевание не требуется, если:

• Участок уже имеет уточненные границы (в ЕГРН есть запись: «Координаты определены с нормативной точностью»).
• Вы не планируете сделки и у вас нет конфликтов с соседями.
• Участок входит в СНТ, и его границы зафиксированы в проекте межевания территории (но это редкость).

Однако даже в этих случаях мы рекомендуем проверить данные в ЕГРН. Иногда кадастровая ошибка обнаруживается случайно – например, при попытке продать землю.

Закажите выписку из ЕГРН (можно через официальный сайт Росреестра).

• Найдите раздел «Особые отметки» – если там указано «Границы не установлены», межевание необходимо.
• Сравните участок с кадастровой картой – совпадают ли реальные границы с теми, что в реестре?
• Проверьте, нет ли наложений с соседними участками (это частая проблема старых данных).

Если сомневаетесь – мы бесплатно проверим ваши документы и подскажем, нужно ли межевание в вашем случае.